Особенности и порядок государственной регистрации прав на общее имущество собственников многоквартирного жилого дома

Согласно пункту 2 статьи 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В данном случае государственная регистрация прав носит правоподтверждающий, а не правообразующий характер.

Таким образом, право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен такой дом, возникает в силу закона с момента государственной регистрации права собственности на принадлежащие им помещения.

При этом собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение (часть 4 статьи 37 Жилищного кодекса).

При этом п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (Постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 11642/11 по делу N А55-17896/2010. Доля собственника помещения в многоквартирном доме в праве общей собственности на общее имущество в этом доме (в том числе на земельный участок под многоквартирным жилым домом) пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом согласно ст. ст. 16,17 Закона о регистрации государственная регистрация прав носит заявительный характер и проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, а также документов подтверждающих наличие, возникновение, прекращение, переход прав на недвижимое имущество. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, требования к которым установлены в ст. 18 Закона о регистрации.

Ограниченный характер правомочий субъекта общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме заключается, прежде всего, в невозможности выделить свою долю в натуре, распорядится ею иным образом, как самостоятельным объектом гражданским прав. При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (часть 1 ст. 38 ЖК).

Следует обратить внимание и на то, что не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом (п. 1.2 ст. 20 Закона о регистрации). В отношении здания, имеющего значение «многоквартирный дом», установлен особый порядок постановки на кадастровый учет. Так, согласно части 4.1 ст. 25 Закона о кадастре орган кадастрового учета при постановке на учет многоквартирного дома осуществляет постановку на учет всех расположенных в нем помещений (в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме).

Таким образом, учитывая положения гражданского и жилищного законодательства, многоквартирный дом- здание- не является объектом регистрируемых вещных и иных имущественных прав ( самостоятельным объектом недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом о регистрации); государственной регистрации подлежат права на помещения, расположенные в многоквартирном доме, а также право общей долевой собственности на являющееся недвижимостью общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, в частности, земельный участок, на котором расположен такой дом.

Сведения о праве на общее имущество в многоквартирном доме могут быть отражены в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на квартиру или выписке из ЕГРП только в случае, если право собственности на квартиру зарегистрировано в ЕГРП и, кроме того, записи о праве общей долевой собственности на конкретные объекты недвижимого имущества, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, внесены в ЕГРП в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения права общей долевой собственности на объекты недвижимости, составляющие общее имущество в многоквартирном доме:

решение (протокол) общего собрания собственников, иное соглашение участников общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, содержащие сведения о собственниках конкретных помещений (жилых или нежилых) в многоквартирном доме и о размерах долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

кадастровые паспорта объектов недвижимости (за исключением кадастрового паспорта земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (статьи 17, 33 Закона о регистрации), а также документ технического учета многоквартирного дома, содержащий сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме.